Пазар на индустриални площи в София | H1 2023

Обем на индустриални площи и строителна активност

Общият обем индустриални площи в София към първото полугодие на 2023 г. надхвърля малко над 4.0 млн. кв.м готови за ползване площи. Други 252,000 кв.м са в процес на изграждане и се очаква да бъдат завършени през следващата година. Приблизително две трети от настоящия сграден фонд се ползва от собствениците си, докато останалата част се отдава под наем.

Най-голям дял индустриални площи се намират в източната част на града (41%), докато най-активна строителна дейност към момента се извършва в северните райони на София. От текущите проекти повече от половината (132,000 кв.м) са предвидени да бъдат отдавани под наем.

Търсене

Търсенето в сектора е високо и стабилно през последните няколко години за разлика от други сегменти на бизнес недвижимите имоти, които бяха негативно засегнати от пандемията и последващите след нея икономически сътресения. За да се задоволи нарастващото търсене, през последните 3 години в сектора се развива доста активно строителство и на пазара са реализирани множество проекти. Въпреки голямото количество новопостроени индустриални сгради, през първата половина на 2023 свободните площи продължават да намаляват, а нетното усвояване да е стабилно, което показва, че търсенето е силно и секторът е в много добро състояние.

Свободни площи

Средното ниво на свободни в площи в индустриалния сектор в столицата е било под 3% още от второто полугодие на мината година и продължава да се понижава през 2023 до 2%, което демонстрира стабилен сектор и здравословни нива на търсене от страна на наемателите.

През първата половина на 2023, Източните индустрилни части са имали най-малко налични площи, които да предложат на пазара, регистрирайки свободни площи под 1%. Високата заетост в тази част на София се дължи най-вече на бързия и лесен достъп до две от основните магистрали в България – Тракия и Хемус.

Наемни нива

Средните нива на наемите варират между € 3.90 и € 5.10 на кв.м в зависимост най-вече от локацията и характеристиките на сградата.

Докато в предишни периоди, търсените наеми в Южните и Източните индустриални зони са били по-високи в сравнение с други части на столицата, то през първата половина на 2023, нивата на наемите относително се изравняват навсякъде с прогноза да се повишават, в следствие на високото търсене и високата заетост в сектора.

Най-голямо средно увеличение през периода регистрират северните части на София, където няколко нови и модерни индустриални сгради търсят значително по-високи наеми, повлиявайки на средното наемно ниво в района.

Инвестиционна активност

Инфлационните нива започнаха да се успокояват и е малко вероятно централните банки да продължат агресивно да затягат паричната политика. В същото време условията за кредитиране в България все още са доста конкурентни въпреки заглавията, които настояват за предпазлив икономически оптимизъм. Въпреки това, след някои обнадеждаващи признаци на инвестиционна активност (около 80 милиона евро общ обем на сделки с офис площи) през 2022, първото полугодие на 2023 не успя да регистрира по-забележителни инвестиционни сделки.

Съвременните активи с правилната комбинация от качество на строителството, удобства и достъпност е вероятно винаги да се радват на по-висока заетост, наемни нива и инвестиционен апетит, докато активи с по-ниско качество и по-лошо местоположение е възможно да се принудят да преоценят търсените си условия в даден момент.

Въпреки че няма незабавен ефект, повишаването на лихвените проценти вероятно ще повиши и доходността. Тъй като глобалните икономики все още се страхуват от геополитическа и пазарна несигурност, има повече от една причина да очакваме повишаване на доходността от транзакциите. Въпреки това MBL остава позитивна по отношение на местния инвестиционен пазар на офиси, тъй като гореспоменатите колебания могат също така да привлекат нови инвеститори, примамени от по-високите нива на доходност и да създадат по-здравословна конкурентна среда за съществуващите играчи на пазара.